Guia per no perdre's en la crisi hipotecària

Les seccions d'Economia de tots els mitjans estan capitalitzades els últims dies per la volatilitat de les borses davant el temor a una crisi hipotecària.
Us adjunto una guia publicada pel diari Deia sobre aquesta qüestió:
1. Què són les hipoteques "subprime"?
Són aquelles que comporten un elevat risc d'impagament. Els préstecs "subprime" (que ja representen el 15% del deute hipotecari a EUA) pertanyen majoritàriament a individus que tenen un pobre historial creditici o no en tenen, encara que les característiques del préstec (per exemple, deute sobre valor de l'immoble) són també analitzades per a catalogar-lo d'alt o baix risc.

2. Quines condicionis suporten aquests préstecs?
A) Aquest segment de mercat resulta de gran interès per a les entitats financeres, les quals, amb la finalitat de compensar el plus de risc, incrementen el preu de les "subprime" en almenys un 3-4% enfront de les "prime" o de millor qualitat. En alguns casos, les condicions freguen la usura atès que no existeix un mercat transparent de préstecs "subprime" i els prestataris no tenen poder de negociació.
B) Aquests préstecs suporten un tipus d'interès ajustable, que comença sent molt baix per atreure als clients, per posteriorment incrementar-se ràpidament. Els problemes, tal com es comença a veure, deriven del fet que molta gent ha accedit a préstecs per damunt de les seves possibilitats, ja que algunes entitats han arribat a analitzar la capacitat de repagament basant-se en les primeres quotes, quan les condicions financeres del préstecs no són les més dures. En altres casos, la falta de control ha fet aflorar el frau (la gent declarava majors ingressos sense que els prestamistes ho comprovessin) i generar impagats a les primeres de canvi. Les esmentades entitats financeres confien que el valor dels immobles seguirà creixent i així estar cobertes en cas d'impagament.

3. Qui origina aquests préstecs?
Les entitats més actives històricament en aquest segment han estat entitats independents, com ara Countrywide Financial, New Century, Accredited Home Lenders o Washington Mutual. Els bancs comercials tradicionals, en la seva majoria, no han estat protagonistes directes en aquest segment de mercat ja que el seu negoci està basat en els "prime" o hipoteques de menor risc. No obstant això, l'alta rendibilitat del segment de les hipoteques d'alt de risc ha arribat a atreure finalment a alguna entitat de gran mida, com HSBC o Citigroup.

4.Què passa després amb els préstecs?
Els bancs d'inversió (Lehman Brothers, Bear Stearns) compren els préstecs a aquestes entitats originadores per posteriorment agrupar-los en bons de renda fixa estandarditzats i, per tant, susceptibles de negociació en mercats de valors (el que es coneix com "titulització"). Aquests bons resulten d'interès per a inversors institucionals i hedge funds que intenten treure un plus de rendibilitat a costa d'assumir un major risc. Gràcies als diners rebuts, els originadors poden seguir augmentant la seva activitat, ja que del contrari, no tindrien capacitat financera per finançar totalment tots els préstecs que concedeixen.

5. Quins problemes poden sorgir?
Recentment, com que la morositat ha estat en mínims històrics per la bona marxa del país (i en concret, del sector immobiliari), el mercat semblava absorbir fins ara totes les titulitzacions, el que ha fet que els criteris a l'hora de concedir els préstecs s'hagin relaxat. El principal problema resideix que els bancs d'inversió tenen dret a tornar als originadors els préstecs que ja hagin patit impagament d'algunes quotes durant el procés de titulització. Això genera una falta de liquiditat en els originadors que han de recomprar-los, la qual cosa ha portat a més de vint entitats a declarar-se en bancarrota.

6. És tot això transcendent?
Hi ha opinions contradictòries. Bancs d'inversió suposadament afectats per aquesta crisi (Goldman Sachs, Bear Stearns) no mostren signes de flaquesa en els seus comptes de resultats i els seus directors financers neguen, de moment, qualsevol contagi a l'economia. Altres personalitats, com Alan Greenspan, han mostrat la seva preocupació. Segons l'antic president de la Reserva Federal, una crisi al mercat hipotecari podria afectar greument al consum de les famílies per la menor accessibilitat al crèdit d'aquestes si les entitats financeres endurissin els paràmetres de concessió de préstecs. Això podria desencadenar una època recessiva, ja que el consum representa dos terços del producte interior brut d'EUA. Al seu torn, existeix el temor que les forquilles dels préstecs titulitzats (per exemple, hedge funds), passin per dificultats i arrosseguin a altres mercats.

És difícil quantificar per ara l'impacte real d'una potencial crisi, pel que caldrà esperar per veure si hi ha més mar de fons que el que el mercat ha anticipat o si per contra tot es queda en un ensurt.